Van aki tud, van aki nem, van aki azt hiszi, hogy tud, és van, aki azt hiszi, hogy nem tud.Mindenesetre a lakásvásárlás szerves része, ha tetszik, ha nem. Meg kell próbálni, még akkor is, ha tudjuk, jó az ár, vagy érezzük, hogy nem fog menni. Csak annak van szerencséje, aki elhiszi, hogy lehet Neki.

DE! Szívből remélem, hogy még senki sem olvasta végig „a hogyan ne csináljuk kézikönyvet”! Miszerint benyögjük a tulajdonosnak, hogy mennyit enged a feléből! Vagy egy ismerősöm 3 éve adott el itt a földszinten egy lakást, ami ennél sokkal nagyobb, olcsóbb és jobb volt! Vagy a lakásban eltöltött idő alatt mindenbe belekötünk, (tehát a leendő lakás adottságaiba, amit majd meg akarunk venni) ezek után a végén odadobjuk az eladónak, hogy hívjon fel holnap, hogy mennyi a vége! … LOL

Igen, majd lealkudja saját magának, miután rommá lett oltva a lakással együtt, így biztosan sok kedve lesz velünk szerződni. Szóval ezt könyörgöm NE! A tulajdonos már jelezte az árat, a Vevőnél a labda!

Rendben, most ott tartunk, hogy tetszik az ingatlan, jó esetben ezt az eladó nem sejti, akkor most jöhet az alku. Mint mindig most is javaslom, hogy előre legyen meg a stratégiánk. Fel kell készülni a legtöbb eshetőségre, hogy a lehető legkevesebb meglepetés érjen minket. Tehát az egyik legfontosabb: ne véleményezzünk a lakásban! Fontosnak tartom, hogy az első ajánlat ne az az ár legyen, amit adni szeretnénk érte, ez csak egy tesztelés, puhatolózás.( Ismerek olyan személyt, aki így áll neki a folyamatnak, és megy neki, de ehhez komoly rutin kell, és nyitottság a másik oldal felől, ha az egyik nincs meg, akkor ez zsákutca lesz. ) Az eladó válaszából tudjuk majd, hogy körülbelül mennyi mozgásterünk van. Ökölszabály, hogy a kikiáltási ár, és az első ajánlott vételár közötti különbség általában feleződik, és végül az lesz a vételár, DE ez nagyban függ a felektől. Ki az erősebb jellem, és ki tudja inkább elhitetni a másik féllel, hogy neki fontosabb az ügy, ez a két tulajdonság általában együtt jár, de amikor nem, nah akkor következnek a legizgalmasabb tárgyalások, amik egyébként személyes kedvenceim. Nem beszélve arról, hogy a Vevő mióta keres, és az Eladó mióta árulja a lakását, kik segítenek a döntésben, éppen milyen hangulatban találjuk a másikat, ez mind rengeteg tényező, amit fel kell ismerni, kezelni kell és ehhez tapasztalat kell. A kevésbé rutinosak inkább írásban kommunikálják az ajánlatot, a tapasztaltabbak úgyis szóban fogják, ahol például oda kell figyelni a megfogalmazásra, vagy a testbeszédre is!

Tehát a kezdő ajánlatot megfelelően kell belőni, ha túl mélyre lövünk, akkor simán lehet, hogy a tulaj besérül, ha túl magasra, akkor meg mi fogunk sérülni utólag. Nem fogok százalékokat leírni, mert a piac folyamatosan változik, és ami most megállná a helyét, az lehet, hogy fél év múlva már nem, mert fordult a trend. Amennyiben úgy érezzük, hogy ez nem a mi pályánk, akkor segítséget kell kérni, nem szégyen! Forduljunk ahhoz, aki ért hozzá és mindenki jobban jár akkor!

Mint azt már korábban írtam, ha egy ingatlan egyes tulajdonságairól nem tudunk, vagy csak részlegesen tudunk információt, az általában nem véletlen. Habár én régi vágású srácnak tartom magam, aki a nagy internet bumm előtti időkből jöttem, amikor még divat volt kérdezni, ha valamilyen infó kellett, tapasztalataim szerint ez manapság már kevés. Hiszen mit is várhatunk egy tulajdonostól ( pláne egy ingatlanostól, ugye ) egy ilyen kérdésre, hogy milyen a környék? Persze hogy jó! Milyen lenne??!!

Javaslom tehát, hogy inkább figyeljük meg a részleteket, az apró finomságokat, az adja meg a válaszokat! Nem mondom, hogy ne kérdezzünk, csak egészítsük ki azzal, hogy alaposabbak leszünk és nem csak a mások által közölt információra hagyatkozunk.

Kezdjük tehát a környékkel, amit ha ismerünk, akkor tudjuk, mire számítsunk, szóval „b” verzió, nem ismerjük. Lehet érdeklődni a kerületi önkormányzatnál, hogy milyen fejlesztés várható, esetleg fel lehet térképezni a vásárlási lehetőségeket, óvodákat, iskolákat, stb… DE! Én azt vallom, hogy érdemes sötétedés után megnézni, akár több alkalommal is, hogy milyen a környék bioritmusa. Ki fog derülni az igazság!

Ha túléltük a környéket, és nem lehet eltántorítani attól, hogy vegyünk valamit, akkor következik a ház állapota és a lakóösszetétel. A klasszikus kérdés, ami személyes kedvencem, és ami majd’ minden alkalommal elhangzik, kissé halkan a tulajdonos fülébe súgva, kétkedően és bátortalan pillantással fűszerezve: Milyenek a szomszédok, ugye jók? Bevallom, én még életemben nem hallottam erre olyan választ, hogy például: Ön szerint minek költözöm el? vagy: mellettünk egy marha lakik, aki állandóan zajong és büdös is! vagy: nincsenek szomszédok, mindegyik lakás önkormányzati! … Ha valami jó ebben a házban, akkor azok a szomszédok, na ja!

A lényeg: amikor odaérünk a házhoz, akkor vegyük szemügyre. Milyen a homlokzat, a tető, a kémények, a lábazat. Hol vannak a kukák, rendezettek-e, van-e falfirka a lépcsőházban, vannak-e virágok, tisztaság van-e, fel vannak-e feszegetve a postaládák, aztán ott vannak az ablakok, ajtók, lábtörlők…( Nyilván beszélni kell a közös képviselettel is, a ház műszaki és anyagi állapotáról, de az már egy másik tészta ) Ezekből rengeteg információ nyerhető ki, ha tudjuk, mit figyeljünk!

Amikor belépünk a kapun, akkor álljunk meg egy kicsit az udvaron, és ha csak fél percig csendben tudunk maradni egy helyben, akkor hallani fogjuk a ház „lüktetését”, és rögtön tudni fogjuk, kell-e ez nekünk vagy sem.

Elértünk a lakáshoz, és belépünk az ajtón. A szokásos dolgokon kívül az esetleges rejtett hibákra fókuszáljunk. Ugye legfelső szintnél a hőhíd, a legalsó szintnél a vizesedés és ezáltal a penész a mumus. Előfordulható hibák még, a rosszul záródó nyílászárók, vagy a nem szakszerű felújításból eredő hibák, például nem engedélyezett konvektor beépítés, vagy rosszul felhelyezett csempe, amit egy kopogtatás lebuktat, egy háznál a külső szigetelés hiánya, stb…

Egyszóval, mint mindig most is figyeljünk a részletekre, és kérdések helyett inkább keressük meg mi magunk a válaszokat. Előfordul olyan eset is, hogy se kedvünk se időnk nincs kérdéseket feltenni, meg válaszokat keresgélni, ebben az esetben keressük fel az ingatlanértékesítőt és dolgoztassuk meg!

Fontosnak tartom, hogy erről is írjak néhány sort, mivel a díjazásunk a Vevők szemszögéből merőben szokatlan, és első hallásra több mint meglepő. De miért is kéne nekünk pénzt fizetnie egy Vevőnek?

Nos, gyorsan le kell szögeznem, hogy nem kötelező. Csak abban az esetben válik esedékessé a díjazásunk, ha keresési megbízást kapunk, vagy ha az általunk kezelt ingatlant kívánja valaki megvásárolni. Miért?

Röviden: mert nem dolgozunk ingyen.

Bővebben kifejtve: Az indulásunk óta kommunikáljuk, hogy az Eladóktól kért díjazásunk a mindenkori vételár 3%-a, a Vevőktől kért díjazásunk pedig a mindenkori vételár 2%-a. A weblapunkon részletesen fel van tüntetve a teljes értékesítési folyamat, így ebbe most nem mennék bele mélyebben, maradjon csak a száraz matek. Az Eladók részéről a díjazásunkba bele van építve egy profi fotós díjazása, az energetikai tanúsító díjazása, a Vevők részéről pedig a szakjogászunk díjazása. Na és? Kérdezheti egy Vevő.

Mi nem hajkurásszuk az ügyfeleket, Ők keresnek meg minket a különböző csatornákon, vagy a legtöbb esetben ajánlás útján. Elvünk, hogy NEM tesszük rá a jutalékunkat az értékesítendő ingatlan általunk javasolt és a tulajdonos által elfogadott kikiáltási árára, a tulajdonosaink megértik, hogy ez egy szolgáltatás csomag, avagy full szerviz, amiért fizetniük kell. Tehát ha nem mi értékesítenénk, akkor nem lehetne ennyivel olcsóbban elhozni az ingatlant! Miért érdekes ez?

Mert a mostani piacon az „ingatlanosok” különösen nagy aránya rápakolja a jutalékot az árra annak érdekében, hogy valahogy megbízást tudjon kötni, ami sok esetben 4-5% + ÁFA. Tehát ezt a Vevő fizeti meg! Amennyiben jól számolok és a 2%-os Vevőktől kért díjazásunkból levonom az ügyvéd díjazását, a mi esetünkben ez 1% körüli összeg, ( 5% helyett! )amit végül összesen ki kell fizetni nekünk! De miért kellene egy Vevőnek bármennyit is fizetni?

Még egyszer mondom, NEM KELL. Vegye a saját nyakába az ingatlan keresés és vétel procedúráját és boldoguljon saját maga a piacon. Azonban ha az S4 Ingatlan megbízásaiba fut bele, akkor az együttműködés során tapasztalni fogja, miért fog fizetni. Nem azért mert KELL, hanem mert azt kapta, amit várt!

Általában kevés tapasztalattal, vagy a nélkül, de eldöntjük, hogy saját nyakunkba vesszük az ingatlan megvételének terhét. Véleményem szerint ezt célszerű a tervezéssel kezdeni. Milyen célból akarunk venni? Milyen feltételeknek kell megfelelni? És ami a legfontosabb: nagyon valószínű, hogy az általunk elképzelt ingatlant nem fogjuk megtalálni, valamilyen kompromisszumot kell majd hoznunk, de zárjuk ki, mik azok a feltételek, amikből biztosan nem fogunk engedni.

Megvan tehát a listánk, tudjuk ( ekkor még csak tudni véljük ) mit keresünk. Tágítsuk a horizontot, a legtöbben azokon a területeken keresnek, amikhez korábbi életszakaszuk miatt kötődnek, tehát ismernek. Sok pompás hely van ebben a városban, érdemes megismerni, ha nagyon idő szűkében vagyunk, legalább a neten egy online sétán keresztül.

Most még inkább összeáll mit is szeretnénk megvenni, de hol is keressünk? Rengeteg ingatlankereső portál van, azonban csak néhány, amely tényleg felhasználóbarát. Ahol kellőképpen szofisztikáltan lehet keresni, nem hirdetnek rogyásig egy ingatlant ötvenen. Azonban ezeken a felületeken sokszor véletlenül vagy inkább szándékosan fennmaradnak „csali” lakások, amik már régen tulajdonost váltottak, de majd az ügyes „ingatlanos” elad valami hasonló tutit e helyett. Ócska trükk, és a sokadiknál már zavaró lehet, éppen ezért javaslom, hogy a hirdetésen található logóval fémjelzett weblapot tessék felkeresni, és amennyiben ott is megtaláljuk az jó hír, több szempontból is! Jellemzően az irodák a saját felületüket gyakrabban karban tartják, mint a hirdető portálokat, egyrészt a szerződések betartása miatt, másrészt mert itt még nem robotok hirdetnek, hanem „kézzel” teszik fel azokat. Harmadrészt – jó esetben – itt tényleg az a kolléga fogja felvenni a telefont, akihez tartozik az ingatlan, tehát képben lesz vele.

Látjuk a hirdetést, és itt álljunk meg! Alapszabály, hogy ami nincs a hirdetésben feltüntetve, az nagyon valószínű, hogy nem véletlen! Különösen, ha nem látunk képet mondjuk egy fürdőszobáról, vagy egy konyháról, ha nem látunk alaprajzot, akkor borzasztó lesz az elosztás, ha nincs oda írva, hogy van-e lift, akkor nincs, ha nincs oda írva a tájolás, akkor az északi, stb….

Most ott tartunk, hogy néhány száz hirdetés megnézése után már tudjuk, hogy melyik hirdetés az, amit kapásból át kell ugrani. Érdemes megemlítenem, hogy amikor beállítjuk a szűrőt, akkor bizonyos esetekben, például az elhelyezkedésben érdemes kicsit tágabban jelölni, mert akár egy kerülethatár nem biztos, hogy minőségi romlást eredményez. Ugyanakkor például az állapotban szigorúbban, ugyanis sokak szemében egy festés után újszerű lesz a hőn szeretett, 85’-ben felújított garzon.

Kigyűjtöttünk pár ingatlant és még eladó mindegyik, király! Jó tanácsom, hogy nem kell mindegyiket személyesen is megnézni. Az elsők megtekintése tapasztalatszerzésnek még elmegy, de összességében egy szűrt 6-10 lakásállományból – feltéve persze, ha menet közben nem variálunk az elképzeléssel – meg lehet találni a megfelelőt!

Amikor már kialakult a képünk, hogy mely ingatlanok lehetnek jók, akkor ne legyünk restek segítséget kérni, ismerősöktől, barátoktól, rokonoktól. Kapásból hívjuk ki magunkkal Őket, így megspórolhatunk egy plusz kört, és könnyebb lehet a döntésünk is. A mostani piacon az sem árt, ha van nálunk némi készpénz és toll, papír, ugyanis nem szerencsés az időt húzni, a jó ingatlanokat gyorsan elviszik!

Zárásképpen: előre készítsük fel saját magunkat a döntésre, mert itt bizony sok pénz sorsáról kell dönteni. Tegyük ezt megfontoltan, de határozottan.

Nem érdemes előítéleteket gyártani az ingatlanértékesítőkről, egy esélyt mindenki kaphat. Sok időt meg lehet spórolni, ha rábízzuk a keresést egy értékesítőre, aki mögé lát a hirdetéseknek, és rutinból keres. Így, vagy úgy, de sok türelmet és kitartást kívánok ehhez minden keresőnek…

Szerintem nem nyúlok nagyon mellé, ha azt mondom, ez a mondat legalább egyszer mindenkinek kipattan a gondolatai kavalkádjából. Van olyan, aki nagy hévvel durr bele, és olyan, aki megfontoltan, minden általa vélt apró részletet körbejár, mielőtt elkezd egyáltalán gondolkozni az eladásról. Véleményem szerint van pár lépés, amit célszerű érinteni, ha komolyan gondoljuk az értékesítést.

Készítsük fel saját magunkat!

A legtöbben egész életükben 2-3 ingatlant vásárolnak, ha a régi társasjátékokon feltüntetett 0-99 évet veszem alapul, és levonjuk a csattogó lepkés korai és a „társas-otthonos” időskori táborozást, akkor kijön, hogy 10-20 évente költözünk, mert az olyan jó. Rengeteg időt, energiát kell fordítani a teljes folyamatra a gondolat megszületésétől, a birtokba adásig. Nem beszélve arról, hogy mivel sajnos/szerencsére nem vagyunk egyformák, így nem csak vevők fognak jelentkezni, akikkel nagyon jól kijövünk, hanem olyanok is, akikkel nincs meg a szinkron. A rossz hírem az, hogy utóbbiból lesz több, sokkal több. Az igazi vízválasztó, amikor először megcsap az érzés, hogy valaki megtekintette az ingatlant, ajánlatot is tett, ráadásul mi el is fogadtuk, és akkor innen márpedig menni kell, méghozzá hamar. A lényeg: ne az érzelmeink vezéreljenek, amikor üzletelünk! Engedjük el az ingatlant! Készüljünk fel rá, hogy az értékesítés egy olyan hullámvasút lehet, ami sofőr nélkül rázós lesz!

Készítsük fel az ingatlant!

Az ingatlannak a legnyerőbb arcát kell mutatnia, olyat, hogyha mi lennénk a vevők, akkor meg akarnánk venni. Akkor lesz üzlet, ha a másik embernek olyat adunk, amire szüksége van. Alap, hogy amikor jön a vevő, akkor előtte kitakarítunk, rendet rakunk, minimum szellőztetünk! Úgy fogadjuk, mintha egy barátunk jönne. Szólhat egy kellemes zene, ( halkan, a TV bömbölés nem tartozik ide ) lefőhet egy kávé, vagy sülhet valamilyen sütemény. Ha nincs kedvünk ezzel bíbelődni, esetleg füstölő vagy illataroma, de ezzel óvatosan! ( Kezdő koromban történt: mutattam egy macskaszőr allergiás vevőnek, egy olyan lakást, ahol 6 macska lakott, és ez a két tény a bejárati ajtóban derült ki, hát nem vette meg, sőt el is futott! ) Fontos az időzítés: az éppen két napja zuhogó esőben lakást mutatni, amikor mindenkinek görbül a szája és nem felfelé, nem biztos, hogy ideális! Csak őszintén: nem érdemes a lakás hibáit elrejteni, inkább azokra érdemes megoldást javasolni, ez ugyanis javítja az alku pozíciónkat. Az esetleges javítgatások pedig csak újabb kérdéseket szülnek, mert a magyar az ilyen gyanakvó, a többi népet meg nem ismerem.

Gondoljuk végig az értékesítési stratégiát!

Amennyiben nincs ilyen, akkor bízzuk egy tapasztalt értékesítőre az egészet, ne olvassunk tovább, sőt a fentebb leírtakat is tegyük el egy vödörbe! Nézzük azt az esetet, ha van: egy másik témában ezt mélyebben ki fogom fejteni, de a lényeg az, hogy azt kell elérjük, hogy a másik félnek legyen fontosabb az ügy. Kezdve azzal, hogy miképp mutatjuk meg a saját várunkat, mit mondunk róla, hogyan mondjuk róla azt. Még mielőtt bárki megnézné az ingatlant, mi pontosan kell, hogy tudjuk, mi a legeslegutolsó ár, aminél még vigyorgunk.

Tehát ha így, pókerarccal, higgadtan, megfontoltan, és hatékonyan, akkor vágjunk bele, vagy ha úgy, akkor inkább ne.